1. 재개발과 재건축 뭐가 다를까?
재개발과 재건축은 도시의 노후화된 환경을 개선하는 두 가지 방법입니다. 하지만 이 두 방식은 목적과 개념에서 서로 다른 차이점을 보입니다. 재개발은 낙후된 도시 지역, 땅으로 치면 큰 덩어리를 획기적으로 개선하여 근방에 거주하는 사람들의 환경을 전반적으로 높이는 데 집중되어 있습니다. 이는 대체로 나이가 많은 상업지구나 사람들이 밀지 해서 거주하고 있는 지역에서 진행되며, 건물의 용도 변경 등으로 인한 다른 모습으로 바꾸기만 하는 게 아니라 도로, 공원 등 공공 인프라까지 포함합니다. 따라서 재개발은 지역 전체를 완전히 탈바꿈하여 천지개벽으로 변화를 도모하는 대규모의 건설 사업이라고 할 수 있습니다.
반면 재건축은 노후된 건축물, 대체로 아파트의 안전성을 개선하고, 해당 건축물의 가치를 높이는 데 초점을 둡니다. 예를 들어, 오래된 아파트 단지가 재건축의 주요 대상이 될 수 있습니다. 재건축 연한은 30년이며, 30년 이상인 아파트부터 재건축 대상에 포암이 된다는 얘기입니다. 안전 진단을 통과한 후 건축물을 철거하고, 기존보다 더 높은 가치의 건물인 지상에 주차장이 없고 지하에만 주차장이 있는 방식(지상엔 넓은 공원과 산책로 등이 있음)으로 세우는 방식입니다. 이는 주로 개별 건축물 단위로 이루어지며, 아파트가 아니라면 여러 빌라 단지를 묶어서 진행이 되기도 하니다. 또한 진행 중에 기존에 살고 있던 사람들의 의견과 혜택 등 이해관계가 발생하다 보니 개개인의 요구와 경제적 요인이 건설의 진행에 강하게 반응합니다.
이처럼 재개발은 지역 전체의 변화를 목표로 하지만, 예를 들면 좁은 골목으로 차가 다니지 못하거나 높은 언덕 등 불편 상황을 개선합니다. 하지만 재건축은 주변의 인프라가 보다는 해당 건축물의 개선을 목표로 한다는 점에서 차이가 있습니다. 재개발은 정부의 적극적인 자금 및 행정적으로 지원이 필요한 공공성 중심의 사업이며, 재건축은 민간 주도의 이윤 창출 방식에 가깝습니다. 이러한 개념 차이를 명확히 이해하는 것이 두 사업의 진행 방향을 파악하는 데 중요합니다. 때문에 선택을 해야 하는데 재개발은 시간은 많이 투자하는 대신 재건축에 비해 비용이 적게 들며, 큰 덩어리를 개선하다 보니 경제적 이익도 재건축보다는 일반적으로 높다고 할 수 있습니다. 재건축은 재개발에 비해 시간은 상대적으로 적게 들 수 있지만 재개발에 비하면 비용이 조금 높다고 할 수 있겠습니다. 하지만 두 방식 다 주민들의 동의, 도나 시에 행정적인 동의가 뒷받침돼야 한다는 점은 동일합니다. 때문에 제가 가장 핵심적으로 보는 것은 지금 당장의 유동 인구와 교통 인프라 개발로 추가적으로 늘어날 유동 인구가 증가하면 좋고, 무엇 보다도 대지지분이 높아야 비용이 적게 들고 경제적 이익이 많아집니다. 보통 지금의 재건축 기준으로 평균 대지지분이 15평 이상은 나와줘야 좋다는 얘기를 많이 합니다.
2. 정책 차이와 비용 구조의 비교
재개발과 재건축은 정책적 목적과 비용 구조 면에서 명확히 구분됩니다. 재개발은 공공성과 어느 특정 지역의 급격한 차이를 원한다니 보다는 지역 균형 발전을 목표로 하기 때문에 정부와 민간이 힘을 합치는 방식으로 진행됩니다. 이는 주로 경제적 여건이 열악한 빌라촌이라던지 허허벌판, 차가 지나갈 수 없거나 너무 경사가 높은 도로가 포함된 지역에서 이루어지며, 주민들의 불편사항만으론 자발적으로 진행되기란 매우 어렵습니다. 따라서 정부는 세금 감면, 보조금 지원, 재정 투자 등을 통해 내가 도와줄 테니까 같이 협력해서 멋진 지역 만들어 보자며 중립에 있던 민간 자본을 유도하고 있습니다.
한편, 재개발에는 공공 인프라 구축 비용도 포함됩니다. 도로, 공원, 공공건물 등 천지개벽을 하고 생활 기반 시설을 확충해야 밸런스가 맞기 때문에 전체적인 개발 비용이 높습니다. 그러나 정부에서도 지원하여 부담을 덜어주고 이러한 투자로 인해 지역 가치가 급상승하기 때문에 초기 자본의 손실은 상쇄될 가능성이 매우 높으며, 이는 도시가 장기적으로 유동인구를 흡수하고 크게 발전하는데 매우 높은 기여를 하게 됩니다.
재건축은 비용 부담 면에서 큰 차이를 보입니다. 재건축은 기존 거주민들이 기존에 가지고 있던 대지, 즉 대지지분을 제공하고 그 외에 건설에 들어가는 비용을 부담하며, 건설 완료 후 분양시장에 오픈하여 매물을 판매하면서 분양 수익을 통해 한번 더 비용을 상쇄하는 구조입니다. 예를 들어, 재건축을 통해 기존보다 높은 층수의 건물을 세우고, 추가로 지어진 주택을 분양하여 수익을 창출합니다. 가장 좋은 상황은 약 5층인 저층 건물에서 최소 15층 이상 고층으로 건설하는 것이며, 이는 재건축 조합인 재건축조합설립을 통해 운영됩니다. 수익성이 높은 지역에서 활발히 이루어지는 경향이 있습니다. 수익성이 높은 지역이라 함은 교통 호재, 지하철이나 고속도로 등 서울과의 근접성이 획기적으로 좋아지거나 또는 그 건물의 평균 대지집분이 15평 이상으로 가지고 있는 땅이 많아야 좋습니다. 대지지분이 높으면 높을수록 매우 좋은 상황입니다.
하지만 재건축은 진행되는 시기에 높은 가치를 받고 있어야 하는 시장 상황과 기존에 살고 있는 거주자들의 동의, 유동인구의 증가 등 지역의 가치에 크게 의존하는 반면, 재개발은 공공성을 기반으로 하기에 아무리 경제적으로 열악하거나 여건이 안 되는 곳이라도 정부에서 강력하게 추진하면 진행될 가능성이 매우 높습니다. 이러한 비용의 구조적의 차이는 정책을 추진하는 방식에도 강한 영향을 줍니다.
3. 절차와 진행 과정의 차이
재개발과 재건축은 진행 절차와 법적 요건에서도 차이가 큽니다. 재개발은 해당 지역이 재개발 구역으로 지정되는 것으로 시작됩니다. 이를 위해 지방자치단체는 지역 환경을 평가하고, 재개발 필요성을 판단하여 구역 지정을 진행합니다. 이후 주민 동의가 필요하며, 법적으로 전체 주민의 일정 비율 이상의 동의를 받아야만 재개발 사업이 시작됩니다. 이 과정은 지역 주민, 정부, 민간 기업이 협력하여 이루어지며, 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다.
반면, 재건축은 절차가 비교적 단순합니다. 우선 해당 건축물이 안전 진단을 통과해야 하며, 이는 건축물의 구조적 안정성과 노후도를 평가하는 과정입니다. 안전 진단 기준을 충족하지 못하면 재건축이 불가능합니다. 이후 재건축 조합을 설립하고, 조합원 간의 동의를 얻어 사업이 진행됩니다. 재건축은 절차가 간소화되어 있지만, 안전 진단 강화나 주민 간의 갈등으로 인해 사업이 지연될 수 있습니다.
따라서 재개발은 도시 전체의 공공성 강화를 목표로 복잡한 행정 절차를 필요로 하며, 재건축은 개별 건축물의 개선에 집중하면서 비교적 빠른 진행이 가능하다는 차이가 있습니다.
결론
재개발과 재건축은 도시 발전과 주거 환경 개선을 위한 중요한 정책입니다. 재개발은 공공성과 지역 균형 발전에 중점을 두며, 정부와 민간의 협력이 필수적입니다. 이는 낙후된 지역의 전반적인 환경 개선을 목표로 하며, 공공 인프라 확충과 지역 가치를 동시에 높입니다. 반면, 재건축은 기존 건축물의 안전성 확보와 가치 상승에 초점이 맞춰져 있으며, 민간 주도로 이루어집니다. 비용 부담 구조와 진행 절차에서의 차이는 두 사업의 본질적인 차이를 명확히 보여줍니다.
결국, 재개발과 재건축은 상호보완적인 방식으로 도시와 지역 사회의 발전에 기여합니다. 자신이 속한 지역의 필요와 상황에 맞는 방식을 선택하여 더 나은 주거 환경을 만들어 나가는 것이 중요합니다.